Apartamento reformado: o que verificar antes de comprar

Um apartamento reformado economiza tempo e dinheiro: você entra e usa. Mas "reformado" no anúncio quer dizer apenas que houve obra. Não diz quem fez, com que material, nem o que ficou por baixo do acabamento. Este roteiro é o que costuma separar uma reforma bem feita de uma maquiagem.

O que "reformado" quer dizer na prática

Antes de olhar qualquer coisa, vale perguntar o que exatamente foi feito. Uma reforma pode ter trocado só o revestimento e a pintura, ou pode ter mexido em elétrica, hidráulica e esquadrias. A diferença aparece na manutenção dos próximos anos, não no primeiro mês.

Perguntas que ajudam:

• A parte elétrica foi refeita? O quadro de luz é novo ou antigo?
• A hidráulica foi trocada? Há registro individual?
• As janelas foram substituídas ou apenas pintadas?
• A reforma teve acompanhamento técnico?

Nem toda resposta precisa ser "sim". O problema não é uma reforma simples: é não saber o que foi feito.

Instalações: o que quase ninguém olha

São justamente os itens mais caros de corrigir depois.

Elétrica

Abra o quadro de distribuição. Um quadro organizado, com disjuntores identificados e espaço sobrando, indica serviço recente e bem executado. Um quadro cheio, com fusíveis antigos ou emendas visíveis, indica o contrário. Teste tomadas com um carregador e veja se o número de tomadas faz sentido para a rotina que você pretende ter.

Hidráulica

Abra todas as torneiras ao mesmo tempo e dê descarga. Pressão que cai muito ou escoamento lento aparecem nesse teste. Em banheiros, procure manchas na parede do lado oposto ao box e no rodapé: são sinais de infiltração.

Umidade

É o item que mais compromete um imóvel e o mais fácil de disfarçar com pintura nova. Olhe com atenção:

• cantos de parede, atrás de móveis e dentro de armários embutidos;
• rodapés e a junta entre o piso e a parede;
• teto do banheiro e a laje, quando houver acesso;
• cheiro de mofo, que costuma aparecer antes da mancha.

Se o imóvel foi pintado há pouco, pergunte quando. Pintura recente sobre parede que estava manchada é o disfarce mais comum.

Acabamento: onde os problemas aparecem primeiro

Acabamento é a parte visível, e é onde a pressa de uma obra aparece.

• Rejunte: deve estar contínuo e uniforme. Rejunte faltando no box é caminho para infiltração.
• Alinhamento: portas e gavetas de armário devem abrir e fechar sem raspar.
• Rodapé: bem encostado na parede e no piso, sem frestas.
• Piso: passe o pé descalço. Desnível entre placas e peças soltas aparecem no som.
• Siliconе: nos encontros da bancada e do box, deve estar limpo e sem bolhas.

Documentação e estado do condomínio

Essa parte não é técnica, mas pesa tanto quanto.

• Peça a ata das últimas assembleias. Ela mostra se há obra prevista e como está a situação financeira.
• Verifique se há ação judicial ou dívida de condomínio sobre a unidade.
• Confira a matrícula e a inscrição imobiliária antes de qualquer sinal.
• Se houver obra prevista na fachada ou no elevador, o rateio vai aparecer.

Vale mais a pena um reformado ou um para reformar?

Depende do que você quer comprar: tempo ou controle.

Um imóvel para reformar costuma custar menos, mas exige projeto, orçamento, prazo e acompanhamento. O orçamento de obra estoura com frequência, e o prazo raramente é o planejado.

Um imóvel já reformado custa mais, e você paga pela obra pronta e pelo tempo que não vai gastar. O risco é comprar uma reforma malfeita, que é exatamente o que este roteiro ajuda a identificar.

Se você vai morar, a pergunta prática é: quanto tempo você tem para acompanhar uma obra? Se a resposta for pouco, o imóvel pronto tende a compensar, desde que a reforma seja verificável.

Como a Portalis trabalha

A Portalis compra imóveis no Rio de Janeiro, conduz a reforma e entrega a unidade pronta para morar ou investir. Quem visita vê o resultado depois da obra, e não um projeto.

Como não temos pressa de vender uma unidade específica, dá para responder com calma o que foi feito em cada imóvel. Se algum dado ainda não estiver confirmado, ele aparece como "consulte" no site em vez de virar um número estimado.

Veja os imóveis disponíveis ou fale com a equipe para tirar dúvidas sobre uma unidade específica.